Un revenu du patrimoine est le revenu que produit un bien que vous détenez : le loyer d’un appartement mis en location, les intérêts d’un placement, les dividendes d’actions ou la plus-value réalisée lors d’une revente. Il se distingue des revenus d’activité (salaires, bénéfices professionnels) et des revenus de remplacement (pensions de retraite, allocations) par son origine : il provient d’un capital, pas d’un travail. Savoir ce que recouvre cette notion est utile à double titre. Ces revenus doivent être déclarés chaque année, et leur fiscalité a changé au 1er janvier 2026, avec une hausse des prélèvements sociaux.
On fait le point sur la définition, les différentes catégories de revenus du patrimoine, leur imposition réelle en 2026 et les principaux leviers pour en alléger la charge fiscale.
Qu’est-ce qu’un revenu du patrimoine ?
Le patrimoine désigne l’ensemble des biens que possède une personne ou un foyer à un instant donné : c’est un stock, mesuré par exemple au 1er janvier. Le revenu du patrimoine, lui, est le flux d’argent que ce stock génère sur une période. Une maison louée vaut une certaine somme (le patrimoine) et rapporte un loyer chaque mois (le revenu). Un portefeuille d’actions a une valeur, et verse des dividendes. Cette distinction entre flux et stock est centrale, car les deux ne sont pas taxés de la même façon, comme on le verra plus loin avec l’impôt sur la fortune immobilière.
Dans la logique retenue par l’INSEE et l’administration fiscale, les revenus d’un ménage se répartissent en trois grandes catégories : les revenus d’activité, les revenus de remplacement et les revenus du patrimoine. Ces derniers regroupent tout ce que rapportent les biens mobiliers et immobiliers détenus par une personne physique. Ils entrent dans le revenu fiscal de référence, qui sert ensuite à apprécier l’accès à certains dispositifs ou prélèvements.
Les grandes familles de revenus du patrimoine
On classe généralement ces revenus en deux ensembles selon la nature du bien qui les produit, auxquels s’ajoutent les plus-values constatées lors des cessions.
Les revenus fonciers
Ce sont les loyers tirés d’un bien immobilier loué nu, c’est-à-dire non meublé. Un studio, un appartement ou une maison loués vides relèvent de cette catégorie, tout comme la quote-part de loyers perçue à travers une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. La location meublée obéit à des règles différentes : elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (régime micro-BIC ou réel), et non des revenus fonciers. Pour les propriétaires qui mettent un logement vide en location, le cadre applicable rejoint les obligations du statut de bailleur privé.
Les revenus de capitaux mobiliers
Cette famille rassemble les revenus produits par un patrimoine financier : dividendes d’actions, intérêts d’obligations, de comptes à terme ou de livrets fiscalisés, produits de certains contrats. Les supports qui composent un patrimoine financier ne se valent pas tous sur le plan fiscal. Les livrets réglementés (Livret A, LDDS, LEP) restent exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, tandis que les enveloppes comme l’assurance-vie ou le plan d’épargne en actions obéissent à des régimes spécifiques, détaillés plus bas.
Les plus-values
Une plus-value est le gain réalisé lors de la revente d’un bien, quand le prix de cession dépasse le prix d’acquisition. On distingue les plus-values mobilières (vente d’actions ou de titres) et les plus-values immobilières (vente d’un bien bâti ou d’un terrain). Une cession peut tout aussi bien se solder par une moins-value, qui peut, sous conditions, venir réduire d’autres gains de même nature.
Comment sont imposés les revenus du patrimoine en 2026 ?
L’imposition combine presque toujours deux étages : l’impôt sur le revenu d’une part, les prélèvements sociaux d’autre part. C’est sur ce second étage que la nouveauté de l’année se concentre.
Le prélèvement forfaitaire unique et l’option pour le barème
Les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values mobilières sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique, souvent appelé flat tax. Il associe un taux d’impôt sur le revenu de 12,8 % aux prélèvements sociaux. Du fait de la hausse de ces derniers, le prélèvement forfaitaire unique atteint 31,4 % depuis le 1er janvier 2026, contre 30 % auparavant, comme l’indique service-public.fr. Le taux d’impôt sur le revenu de 12,8 %, lui, n’a pas bougé.
Le contribuable peut renoncer à ce forfait et opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, en cochant la case 2OP de sa déclaration. Cette option ouvre droit à trois avantages que le forfait ne permet pas : l’abattement de 40 % sur les dividendes éligibles, la déduction d’une partie de la contribution sociale généralisée à hauteur de 6,8 %, et la déduction de certains frais. L’option est globale : elle s’applique à l’ensemble des revenus financiers de l’année. Elle est surtout intéressante pour les foyers faiblement imposés. La loi de finances pour 2026 a par ailleurs supprimé son caractère irrévocable à compter des revenus de 2026, ce qui laisse une marge de correction d’une année sur l’autre. Le choix entre forfait et barème dépend de la tranche d’imposition et des autres revenus du foyer, et gagne à être simulé avant de trancher.
Les prélèvements sociaux : 17,2 % ou 18,6 % selon le revenu
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus du patrimoine et les produits de placement. Cette hausse porte le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % pour la plupart des revenus financiers. Mais le texte a maintenu plusieurs catégories à l’ancien taux. Selon la brochure pratique 2026 publiée par impots.gouv.fr, les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l’assurance-vie et l’épargne logement restent soumis à une contribution sociale généralisée de 9,2 %, soit 17,2 % au total. La part de cette contribution déductible du revenu imposable reste fixée à 6,8 %.
Le tableau ci-dessous récapitule les taux applicables.
| Type de revenu du patrimoine | Prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026 |
|---|---|
| Capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières) | 18,6 % |
| Location meublée non professionnelle (revenus BIC) | 18,6 % |
| Revenus fonciers (location nue) | 17,2 % |
| Plus-values immobilières | 17,2 % |
| Gains d’assurance-vie | 17,2 % |
| Épargne logement (PEL, CEL) et plan d’épargne populaire | 17,2 % |
| Livrets réglementés (Livret A, LDDS, LEP) | Exonérés |
Le taux de 18,6 % résulte de la contribution sociale généralisée portée à 10,6 %. Les catégories restées à 17,2 % conservent une contribution à 9,2 %. À noter une différence de recouvrement utile à connaître : pour les revenus du patrimoine comme les loyers, les prélèvements sociaux sont calculés à partir de la déclaration et réglés via un avis reçu à l’automne, alors que pour les produits de placement versés par un établissement financier, ils sont prélevés directement à la source.
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel
Pour la location nue, deux régimes existent. Si les loyers bruts annuels du foyer ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique automatiquement : il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l’ensemble des charges, et la déclaration se limite au montant brut encaissé. Vous ne pouvez alors déduire aucune charge réelle. Au-delà de 15 000 €, ou sur option, le régime réel devient applicable. Il permet de déduire les charges effectives (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion) et, lorsque ces charges dépassent les loyers, de constater un déficit foncier. L’option pour le réel engage le bailleur pour trois ans, précise service-public.fr. Le bon choix dépend du niveau réel des charges : en dessous de 30 % des loyers, le micro-foncier est souvent plus simple et plus favorable, au-delà le réel mérite un calcul attentif.
Assurance-vie et plan d’épargne en actions, deux enveloppes à part
L’assurance-vie n’est imposée qu’au moment d’un rachat, et seulement sur la part de gains comprise dans le retrait, jamais sur le capital versé. Après huit ans de détention, le titulaire bénéficie d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune. Au-delà de cet abattement, le taux d’impôt sur le revenu tombe à 7,5 % pour la fraction de gains correspondant à des versements n’excédant pas 150 000 €, et reste à 12,8 % au-delà. Les prélèvements sociaux, eux, s’appliquent sur la totalité des gains au taux de 17,2 %, l’assurance-vie ayant été exclue de la hausse de 2026.
Le plan d’épargne en actions suit une autre logique. Au-delà de cinq ans de détention, les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu en cas de retrait. Ils restent soumis aux prélèvements sociaux, dont le taux applicable à la fraction de gains constituée depuis 2018 suit le nouveau barème. Ces deux enveloppes illustrent l’intérêt d’un investissement pensé sur le long terme, dont la fiscalité s’allège avec la durée.
Déclarer ses revenus du patrimoine, étape par étape
La déclaration intervient chaque année au printemps, en même temps que celle de l’ensemble des revenus. Voici la marche à suivre.
- Rassemblez vos justificatifs : l’imprimé fiscal unique transmis par chaque établissement financier pour les revenus mobiliers, et le détail de vos loyers et charges pour les revenus fonciers.
- Reportez vos revenus de capitaux mobiliers dans les rubriques dédiées de la déclaration n° 2042, et vos loyers selon votre régime foncier (montant brut en micro-foncier, déclaration n° 2044 en régime réel).
- Choisissez votre mode d’imposition pour les revenus financiers : forfait par défaut, ou barème progressif en cochant la case 2OP si la simulation y est favorable.
- Vérifiez les montants préremplis et corrigez-les si nécessaire, car une donnée transmise par un tiers peut être inexacte.
- Conservez vos justificatifs : les prélèvements sociaux sur les loyers seront ensuite recouvrés par un avis distinct ou commun reçu à l’automne.
Revenus du patrimoine et IFI : ne pas confondre flux et stock
Une confusion fréquente oppose la taxation des revenus à celle du capital lui-même. L’impôt sur la fortune immobilière ne porte pas sur les loyers ou les plus-values, mais sur la valeur du patrimoine immobilier. Il concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année. Un propriétaire peut donc être redevable de cet impôt sur la valeur de ses biens tout en déclarant par ailleurs les loyers qu’ils produisent au titre des revenus fonciers. Comprendre ce qui sépare un patrimoine immobilier d’un patrimoine financier aide à anticiper ces deux niveaux d’imposition, qui suivent des règles indépendantes.
Optimiser la fiscalité de ses revenus du patrimoine
Réduire la charge fiscale sur ces revenus passe d’abord par le bon choix de régime : micro-foncier ou réel pour l’immobilier locatif, forfait ou barème pour les revenus financiers. Vient ensuite le choix des enveloppes, l’assurance-vie et le plan d’épargne en actions offrant une fiscalité plus douce avec le temps. Le déficit foncier, lorsqu’il est constaté au régime réel, peut diminuer le revenu imposable. La transmission de la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit, autrement dit le démembrement de propriété, permet de sortir une partie du capital de l’assiette imposable. Enfin, diversifier ses investissements répartit le risque autant que la pression fiscale.
Ces leviers ne produisent leurs effets que coordonnés entre eux, en fonction de la composition réelle de votre patrimoine et de votre tranche d’imposition. C’est précisément l’objet d’un audit patrimonial, que des cabinets de gestion de patrimoine comme Orizon Patrimoine conduisent pour articuler placements financiers, immobilier locatif et fiscalité au sein d’une stratégie cohérente. Comprendre comment fonctionne l’optimisation fiscale reste un préalable, mais chaque situation comporte ses exceptions : présence d’un emprunt, composition du foyer, projets de transmission. Cet article informe sur le cadre général, il ne remplace pas l’analyse d’un professionnel, qui seul peut valider une stratégie au regard de votre situation précise.
Questions fréquentes
Oui, à de rares exceptions près. Ils supportent l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % selon leur nature. Quelques produits, comme les livrets réglementés, sont exonérés.
Les revenus d’activité rémunèrent un travail (salaires, bénéfices professionnels). Les revenus du patrimoine proviennent de la détention d’un capital ou d’un bien (loyers, dividendes, intérêts, plus-values).
Oui. Le loyer d’un bien loué nu relève des revenus fonciers, l’une des deux grandes familles de revenus du patrimoine. La location meublée relève d’un régime distinct, celui des bénéfices industriels et commerciaux.
Oui. Ils doivent figurer sur la déclaration annuelle même en l’absence d’impôt sur le revenu, car ils restent soumis aux prélèvements sociaux et entrent dans le revenu fiscal de référence.
Non. L’impôt sur la fortune immobilière porte sur la valeur du patrimoine immobilier, pas sur les revenus qu’il génère. Les deux impositions sont indépendantes.